動態(tài)與觀點
- 引 言 -
近年來，隨著房地產行業(yè)持續(xù)下行，部分房地產企業(yè)逐漸面臨較大資金周轉負擔，而其名下的不動產，包括已出售但尚未辦理過戶登記手續(xù)的商品房在內，或將成為開發(fā)商主要的被執(zhí)行財產，被開發(fā)商的外部債權人申請人民法院強制執(zhí)行，用于償還房產企業(yè)債務，這將導致商品房的購房者或將面臨已購買房屋而最終無法取得所有權，甚至無房可住的境地。
為了保障購房者的生存權益以及居住利益，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條賦予了商品房購房者以排除強制執(zhí)行的權利。該條款列明了購房者排除債權人強制執(zhí)行房屋的三個明確要件，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
然而，由于涉房產糾紛對購房者而言的重大意義，以及案件現實情況的復雜多樣性，現實中亦存在開發(fā)商利用該條款以阻卻外部債權人強制執(zhí)行、損害債權人利益的情況，且該條款本身也是對購房者生存權益的一種破格保護，使得圍繞該條款產生的爭議仍然屢見不鮮。該條款的認定關鍵即在于判斷執(zhí)行行為是否實質影響了購房者的生存利益，故人民法院對該條款第二項即案涉房屋為購房者的“唯一居住用房”的認定，系該條款的核心實質性適用條件。
本文主要針對司法實踐中，執(zhí)行異議司法解釋第29條第二項，“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”即案涉被執(zhí)行的商品房是否為買受人唯一居住用房的認定標準進行歸納和梳理，以期加深對該條款的理解和把握。
- 探 討 -
一、相關依據
1.《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條：
金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
① 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
② 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
③ 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
2. 《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條：
實踐中，商品房消費者向房地產開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)因欠債而被強制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費者的商品房采取執(zhí)行措施時，商品房消費者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強制執(zhí)行。
對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。
“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。
二、司法實踐中的判定標準
1. 如何認定“用于居住”？
根據前述規(guī)定，該條款中有兩處“用于居住”：第一，要求所購案涉房屋的用途為“用于居住”；第二，同時要滿足買受人名下無其他“用于居住”的房屋。
可見該條款的適用過程中，如何認定房屋系“用于居住”十分關鍵。根據最高人民法院相關判例的觀點，認定“用于居住”的標準應為“政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準的該房屋的使用性質”。
案例索引
【（2018）最高法民申1409號】等80余份判決
最高人民法院認為：“房屋是否屬于居住的標準是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準的房屋使用性質——《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條第二項中規(guī)定的“用于居住”，其標準是政府規(guī)劃主管部門規(guī)劃批準的該房屋的使用性質。經查，李××所購房屋性質為居住用房。故交行陜西分行提出的李××無法證明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李××所購房屋是居住用房?！?/p>
按照行政主管部門規(guī)劃的房屋使用性質，大致可將商品房分為三大類，即純居住用房、商住兩用房以及純商業(yè)或辦公用房等非居住用房，其中居住用房應當認定為“用于居住”無任何爭議，在前述案例中亦有所表述，而商住兩用房、純商業(yè)或辦公用房等非居住用房能否被認定為“用于居住”則相對而言較難進行判定，筆者結合司法判例在此分別進行討論：
① 商住兩用房，能否認定為“用于居住”的房屋？
主流裁判觀點：商住兩用房可以被認定為“用于居住”的房屋
對于商住兩用房能否認定為“用于居住”的問題，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定理解與適用》一書中認為：“這里的‘用于居住’應當作寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要有居住功能的，即應視為用于居住的房屋?！?/p>
同樣地，《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與適用》一書中認為：“商住兩用房由于也具備居住屬性，亦應當予以保護，可以參照適用該條規(guī)定?！?/p>
可見主流觀點認為，商住兩用房可以被認定為“用于居住”的房屋，該觀點亦有大量的司法判例的支撐。具體包括：
案例索引
【（2019）最高法民再49號】
最高人民法院認為：“至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業(yè)房還是住宅的屬性并無直接對應關系，商業(yè)房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現象在現實中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業(yè)房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據證明陳某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對陳某夫婦即具有了居住保障功能。故，相對于住某公司享有的普通金錢債權，陳某的居住、生存權益就有了優(yōu)先保護的價值和意義?！?/p> 案例索引 【（2020）最高法民終972號】 最高人民法院認為：“郭某已經在案涉房產被查封前簽訂合法有效的書面買賣合同并支付全部房款，但在農商行大東支行金錢債權執(zhí)行中，郭某名下還有其他兩套房屋，商住兩用房由于也具備居住屬性，在本案案涉房產執(zhí)行過程中以及就案涉房產提出執(zhí)行異議時，其名下確有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項規(guī)定的“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件。” 少數裁判觀點：商住兩用房不屬于一般意義上的居住用房，不能被認定為“用于居住”的房屋 實務中也存在相反觀點，認為商住兩用的“酒店”不屬于一般意義上用于居住的房屋，不能適用該司法解釋的規(guī)定排除債權人強制執(zhí)行。 案例索引 【（2020）最高法民終1188號】 最高人民法院認為；“該司法解釋第二十九條規(guī)定商品房買受人的債權能夠排除基于金錢債權申請的強制執(zhí)行，是立足于對買受人生存利益的保護，該買受人應當是消費者而不是經營者，買受人在被執(zhí)行房屋所在地長期居住且名下在同一地方無其他能夠用于居住的房屋。 本案中，關某購買的案涉房屋用途為‘酒店’，不是一般意義上用于居住的房屋，且在2018年10月執(zhí)行異議被駁回、提起本案訴訟時，關某已于2016年5月27日取得了沈陽市鐵西區(qū)房屋的所有權。 換而言之，即使案涉房屋已交付關某并用于生活居住，而不是用作‘酒店’經營，因關某名下有其他能夠用于居住的房屋，關某基于商品房買賣法律關系對案涉房屋提出的權利主張，不屬于法律及司法解釋保護的范疇。” 但筆者認為，該案的認定過程中實際上系參考了個案因素，存在提起執(zhí)行異議之訴時，買受人名下已有其他房屋用于居住的情況，并不完全否定商住兩用房可作為排除強制執(zhí)行的適格標的。 可見，人民法院對該條款的適用系進行實質審查，并綜合考量案涉商住用房的執(zhí)行是否實際上影響到了買受人的居住權益，這也更加符合民事案件審判中的公平原則。 ② 純商業(yè)、辦公用房等能否被認定為“用于居住”的房屋？ 現實生活中亦存在部分民事主體購買商業(yè)、辦公乃至工業(yè)用房同時用于居住的情況，那么在此情況下，該房產能否認定為該條款中的唯一“居住用房”呢？結合筆者目前檢索到的案例情況來看，商業(yè)、辦公用房在司法實踐中往往難以被認定為“用于居住”的房屋。相關判例包括： 案例索引 【（2021）最高法民申1134號】 最高人民法院認為：“案涉房屋的相關房屋產權證明上也載明規(guī)劃用途為辦公。以上證據足以證明案涉房屋性質并非住宅，韓某理應知道此事。即使韓某主張開發(fā)商對外宣傳房屋為居住，房屋亦按照居家設計、其已開始裝修并已辦理水、電、煤氣等相關手續(xù)，案涉房屋系用于自住，也不能改變該房屋原本并非住宅的性質。故二審判決對此事實的認定并無錯誤。” 案例索引 【（2021）最高法民終678號】 最高人民法院認為：“國某公司提交永寧縣自然資源局出具的《永寧縣自然資源局關于三沙源逸都花園六區(qū)S-05號樓規(guī)劃情況的說明》明確寫明案涉房屋所在的S-05號樓1-2層為‘商業(yè)建筑’。劉某提交的商品房買賣合同第3條第1款約定案涉房屋的用途為‘住宅’，但該合同第3條第3款及附件1房屋平面圖、案涉房款收據均表明案涉房屋為‘商業(yè)用途’。二審庭審中，雙方均認可案涉房屋所在的S-05號樓系小區(qū)臨街的二層建筑，案涉房屋系一層3號房，房屋結構為單間。綜合以上證據，可以認定案涉房屋系商鋪。劉某主張其購買案涉房屋用于居住，案涉房屋應認定為住宅，沒有事實和法律依據，本院不予支持?！?/p> 通過上述案例可見，行政規(guī)劃中的純商業(yè)、辦公用房一般難以被認定為符合該條款的“居住用房”。 對此筆者認為，如一律依照行政規(guī)劃中的房屋性質來認定房屋是否“用于居住”未免略顯機械，該條款的設定系為實質性保障住房者的居住權益，為實現該立法目的則應更加全面的對“用于居住”進行實質審查，不應單以房屋性質為由排除該條款的適用。 眾所周知，規(guī)則與生活實踐不可避免的存在一定偏差，個案中的現實情況往往遠比法律的預設更為多樣化，相較于個案而言法律亦有其局限性、滯后性，故在法律適用的過程中更應綜合各方利益平衡進行實質判斷，以實現公平的利益分配，充分發(fā)揮法律的重要價值。 2. 如何認定“買受人名下無其他用于居住的房屋”？ 判定是否符合“買受人名下無其他用于居住的房屋”直接對應該條款所保障的核心權益，即是否影響商品房購房者的居住權，司法實踐中對于該條款的把握亦是平衡各方利益、避免該條款喪失立法本意的重中之重，根據前述《九民紀要》中所表達的精神，司法實踐中，人民法院對于所購房屋是否系屬受該條款保護范疇的認定具有一定的自由裁量權，這也是在充分考慮到購房者社會生活所需的基礎上進行的取舍，結合筆者檢索到的相關案例，在認定該事實進行法律適用時，主要存在如下裁判觀點，筆者從主體要素、時間要素、客觀要素三個方面進行簡要歸納和梳理： ① 主體要素：“買受人名下”的認定，需綜合考慮買受人家庭成員人數，將其解釋為擴大至買受人配偶及其未成年子女。 現階段，綜合我國房產市場需求及價格現狀，房產的買賣往往系以家庭為單位，亦存在多處房產分別登記在不同家庭成員名下的情況，實際上，即使購房者自身名下并無房產，如其配偶名下有滿足生活所需的房產，亦能保障其居住權不受損害，故人民法院在認定“買受人名下”需綜合考慮買受人家庭成員人數，將其解釋為擴大至買受人配偶及其未成年子女。相關判例包括： 案例索引 【（2021）最高法民申6083號】 最高人民法院認為：“對‘買受人名下’應當作寬泛的理解，案外人系成年人的，需滿足其本人及其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。故對于杜某是否滿足《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條第二項的條件，應結合登記在杜花甫丈夫楊紹剛名下房屋的面積等因素一并考慮，作出案涉住房在面積上是否仍然屬于滿足基本居住需要的判斷。原審法院對登記在楊紹剛名下房屋面積未予查明的情況下，直接認定購買案涉房屋仍然屬于滿足基本居住需要，事實依據不足?！?/p> 案例索引 【（2021）最高法民申6052號】 最高人民法院認為：“本案中，甘某的兒子楊某已成年，另一兒子楊*未成年；長垣市房產管理中心房產查詢顯示：甘某、楊*名下無登記房產，甘某的配偶楊某茂名下有一套147.7平方米的登記房產。結合其家庭成員人數及楊某茂名下房產面積等事實，原審法院認定甘某購買案涉房屋仍然屬于滿足家庭基本居住需要，符合《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第二十九條第二項的條件，并無不當。甘某對案涉房產享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，銀某公司的再審申請不能成立，本院不予支持?！?/p> ② 時間要素：無其他居住用房“時間節(jié)點”的認定，目前仍無統一標準，需結合個案進行綜合判斷 實踐中，存在消費者購買新房后出售舊房以保證資金周轉的情況，在此情況下，購房者可能在購置爭議房產時名下有其他用于居住的房屋，但在購置房產以后將原有的舊房出售，此時對“唯一居住用房”的時間節(jié)點的判定則十分重要，然而，針對該問題，司法實踐中暫未形成統一意見。對此主要存在如下裁判觀點： 裁判觀點一：有觀點認為“無其他用于居住房屋”的時間節(jié)點應為“提出異議時” 案例索引 【（2020）最高法民終735號】 最高人民法院認為：“劉某與宏某公司在案涉房屋查封前簽訂了合法有效的《商品房買賣合同》并支付了超過百分之五十的購房款，宏某公司亦向其開具了案涉房屋購房款的增值稅發(fā)票。劉某購買的案涉房屋設計用途為住宅，劉某購買案涉房屋時雖處于婚姻存續(xù)期間，周某名下另有三套房屋，但劉某與周某于2014年5月離婚后，原登記在周某名下的三套房屋均歸周某所有，截至一審法院審理期間該三處房屋仍登記于周某名下。 劉某于2019年7月8日提出執(zhí)行異議時，其名下并無其他可用于居住的房屋。故劉某符合前述第二十九條關于‘所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋’的情形。” 裁判觀點二：也有觀點認為，該時間節(jié)點應為購買房屋時 案例索引 【（2019）最高法民申1476號】 最高人民法院認為：“吉某于2008年8月25日購買案涉商品房時，其名下有本溪市明山區(qū)永新街食品棟10層8單元14號建筑面積160.39平方米的房屋，吉某在二審庭審中亦認可在購買案涉房產時有用于居住的房屋。雖然吉某于2012年12月3日經公證出售了其名下原有住房，但《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項并沒有限定‘買受人名下無其他用于居住的房屋’條件的時間節(jié)點，該條件應包括買受人購買爭議房屋時無其他用于居住的房屋的情形。 吉某購買案涉房屋時，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項規(guī)定的條件?！?/p> 但該觀點一定程度上屬個案判斷，且商品房消費者在購買后將原有的房屋出售用于償還新房購房款的情況并不少見，該行為亦系基于買受人正常的居住需求，如若因購房時有房即排除保護，則將可能因購房者以舊換新的基本需求，而導致商品房消費者陷于無房可住的境地，有違立法本意。 ③ 客觀要素：“所購房屋的面積”對認定唯一居住用房存在較大影響，該條款僅保障購房者的基本生活所需 裁判觀點一：買受人購買“度假型、豪華型、投資性、經營型”房屋不符合“無其他用于居住房屋”的要件。 本條款對居住權的特殊保障系針對購房者的基本生活需求，而不能用于滿足超出基本生活所需的奢侈需求，故最高人民法院在相關判例中指出，買受人購買“度假型、豪華型、投資性、經營型”房屋不符合“無其他用于居住房屋”的要件。一定程度上亦是基于立法本意的考慮而對該條款進行的縮小解釋。相關判例包括： 案例索引 【（2020）最高法民終1201號】等系列案件 最高人民法院認為：“此生存利益的特別保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日?；揪幼⌒枰蕦τ谫徺I度假型、豪華型房屋，或者投資型、經營型房屋，以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等的，均不屬于生存權特別保護的范疇。本案潘某受讓的案涉房產為300多平方米的別墅，從使用功能上看，明顯不涉及生存權的保護問題，潘某二審提交其在沂南縣無其他用于居住的房產的證據并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定排除強制執(zhí)行?！?/p> 裁判觀點二：買受人名下有房屋，但房屋面積在合理范圍內仍屬于滿足基本生活所需的，符合“無其他用于居住房屋”的要件。 該觀點亦系《九民紀要》第125條所表達的基本內容，是對保障居住權的實質性考量，人民法院在認定時需結合當地基本經濟情況，認定過程中存在一定的自由裁量空間。相關判例包括： 案例索引 【 （2021）最高法民申7772號】 最高人民法院認為：“截至2017年7月12日，經北海市不動產登記中心查詢，鐘某名下有一套房屋，面積為68.2平方米。盡管鐘某作為商品房消費者名下已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要，可以理解為符合前述司法解釋規(guī)定的精神。由此，結合鐘某提交的中國建設銀行貸款轉存憑證、中國建設銀行個人貸款支付憑證、中國建設銀行現金交款單、鴻某公司收據等證據材料，基本可以認定鐘某作為購房消費者針對案涉房屋提出的執(zhí)行異議符合前述司法解釋規(guī)定的情形?！?/p> 案例索引 【（2021）最高法民申1341號】 最高人民法院認為：“胡某名下雖有一套房屋，但面積僅為58.79平方米，因不能滿足基本居住需要，胡某才從亨某公司處購買了案涉房產中面積為18.32平方米一間以改善居住條件。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條關于‘商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神’的規(guī)定，胡某符合上述規(guī)定的情形?！?/p> - 結 語 - 綜合上述分析可見，人民法院在審理案涉糾紛的過程中，對該條款的認定一般系進行實質性審查，筆者在此將司法實踐對該問題的認定標準簡要總結如下： 針對“用于居住”這一要件的認定，司法實踐中主要以行政主管部門規(guī)劃確定的房屋性質為準，結合個案進行判斷，其中居住用房應當認定為“用于居住”，商住兩用房結合具體情況，可以被認定為“用于居住”，而商業(yè)、辦公、工業(yè)等用房則難以被認定為“用于居住”的房屋。 針對“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一要件的認定，可從三個角度出發(fā)：從主體要素上講，需將“買受人名下”擴大至配偶及未成年子女進行整體判斷；從時間要素上講，目前并無統一時間節(jié)點的認定，實踐中對于以舊換新的問題以哪個時間節(jié)點認定唯一居住用房仍存在爭議，需法官行使自由裁量權，結合具體案情綜合分析認定；從客觀要素上講，所購房屋面積應限于滿足特定地區(qū)范圍內的基本生活所需。 綜上所述，人民法院對該條款的適用系從根本上考量是否涉及購房者生存權的保障問題，并結合個案具體情況進行綜合判斷，而非簡單、機械的僅基于形式上購房者名下是否有其他房產來進行認定。 同時，在一定程度上人民法院對此享有自由裁量權。其背后的法理正是在于，該司法解釋的規(guī)定已經是對購房者權益的一種破格保護，實質上在利益平衡原則的角度下，已經一定程度上削減了其他債權人的權益，故在審查時需要更加嚴謹，以達到該條款的保護目的，同時使得判決結果更加準確、公正，符合比例原則。 最后，本文僅在現有研究結論及司法裁判的基礎上，針對司法實踐中“購房者唯一居住用房”的認定加以匯總、歸納和整理，并提出自己的觀點，針對相關問題如有新的觀點、裁判規(guī)則或是特殊案例，筆者將繼續(xù)進行更加深入的學習和研究和探討，爭取厘清相關問題，以供交流和參考。本文所表達的觀點并非司法裁判處理相關問題的既定結論，司法實踐中仍要結合具體案件事實進行分析。 - 本文作者 - 免責聲明：本文僅為分享、交流、學習之目的，不代表恒都律師事務所的法律意見或對法律的解讀，任何組織或個人均不應以本文全部或部分內容作為決策依據，因此造成的后果將由行為人自行負責。
